Sindicaciones al predial de Barranquilla/2016

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Jorge Vergara C

Presidente ONG, CÍVICOS EN ACCIÓN

Especial para El Satéolite

(03/04/16)

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Desde el 2008, tanto la ONG, Cívicos en Acción, como el Frente Amplio  Cívico por el Rescate de Barranquilla, han venido denunciando una serie de anomalías en la liquidación de los impuestos predial y de valorización,  tendiente a favorecer empresas industriales y comerciales con vínculos familiares dentro de la actual administración local que preside Alex Char, así como a otras  empresas y propietarios de sectores residenciales con altos ingresos.

 

¿Cuánto ha dejado de percibir Barranquilla en estos últimos ocho años por esos errores, o probables actos de corrupción?

 

Por estos hechos y otros similares que también se han denunciado por parte de las veedurías ciudadanas atrás mencionadas, es que la comunidad se muestra escéptica ante la posibilidad de que el Distrito maneje directamente la base catastral a partir del año 2017 y/o 2018, tal como lo vienen haciendo las ciudades de Bogotá, Cali y Medellín.

 

La diferencia es que en esas tres ciudades NO gobierna una sola familia con absoluto poder económico y político, como en el caso de Barranquilla, que por demás, cuenta con un capital representado en la renta del suelo urbanizable como ninguna otra, junto a la empresa Argos y sus empresas satélites.

 

Tampoco cuenta con oposición alguna por parte de los 21 concejales, lo que le permite tener el manejo directo de las entidades de control local y, con   alianzas políticas,  controlar  la  Procuraduría, Fiscalía y Contraloría General de la Nación.

 

Ante semejante poder, entregarle el control del catastro, que viene ejerciendo el IGAC,  que es una entidad cuya imparcialidad podría ser más confiable, es lo peor que nos puede pasar.

 

La deuda del Distrito a 31 de diciembre de 2015, era de $1.5 billones, que al sumarle el valor de los acuerdos aprobados en el mes de marzo del 2016($1.4 billones), más parte del pasivo contingente, llegaríamos a un endeudamiento del orden de $3.3 billones,  dinero que tendremos que pagar todos los barranquilleros con mayores impuestos territoriales, especialmente el predial.

 

Los barranquilleros tenemos que organizarnos  para oponernos mediante movilización ciudadana,  a que el Catastro pase a manos del Distrito de Barranquilla, mientras no cambie la situación actual de control absoluto  por parte de un partido político. Lo que si requerimos es que se realice por la Contraloría Distrital un estudio para depurar la base de datos del catastro, a fin de corregir las anomalías existentes, muchas de las cuales denunciamos en este documento.

 

Los errores o actos de corrupción que se presentan en la base actual de datos  son efectos de  falta de control por parte de la administración y los  concejales (que no ejercen su control político como debe ser, ni realizan debate alguno sobre la situación financiera y administrativa de la ciudad); del control interno de la alcaldía así como de la Contraloría y  Personería distrital.

 

Desgreño administrativo

De acuerdo a la investigación realizada con base en información oficial sobre la base catastral existente y colgada en la página web del Distrito de Barranquilla, nos permitimos señalar los siguientes pasos que consideramos importante seguir:

 

1.- Revisar la estratificación de la ciudad y los avalúos de los poderosos, en cuyo entorno formulamos las siguientes denuncias:

 

1.a) Encontramos que el sector más costoso de Barranquilla (carrera 56 entre calles  79 y 81), está clasificado como estrato cinco (5), y se presentan avalúos catastrales de apartamentos o casas por valores que oscilan entre $575 y $600 millones de pesos, para viviendas con áreas construidas entre 300 a 340 metros cuadrados.

Estas viviendas son de típico estrato seis (6), cuyos apartamentos tienen valores comerciales que superan los $2.000 millones de pesos.

El avalúo catastral de esta zona de la ciudad está representando apenas un 30% del valor comercial del inmueble, cuando de acuerdo a los expertos inmobiliarios, deberían estar entre el 60 % y/o  70% del  valor comercial. ¿Cuánto dejamos de recibir por impuestos, señores del Distrito?

 

1.b) En los sectores donde vive la gente pudiente de la ciudad (carreras 55 a 59B; desde la calles 79 a 90), si bien están clasificados en estrato seis (6), sus  avalúos catastrales están muy por debajo del valor comercial.

Analizando los datos de áreas y construcciones, los avalúos catastrales no representan sino el 30% del valor comercial. En esa zona hay apartamentos con un valor comercial  igual o superior a los $3.000 millones, así como casas  cuyo valor comercial puede estar por encima de los $5.000 millones. Su avalúo registrado oscila entre $600 y $1.900 millones de pesos, lo que representa igualmente menos del 30% del valor comercial.

 

1.c) Debe revisarse toda la estratificación de la ciudad, pero especialmente los clasificados como inmuebles del estrato tres (3).

Toda la zona de Villa Carolina y las urbanizaciones aledañas que van desde la carrera 65 con calle 85, y de la carrera 78 con calles 85 a 98. Algunas viviendas o apartamentos aparecen como estrato tres (3) y otras como cuatro (4), sin justificación alguna. Ubicar a una vivienda o apartamento en estrato tres (3) significa que los residentes y/o propietarios se benefician no solo en el pago de un predial más bajo, sino que reciben subsidios por los servicios públicos que consumen.

Hoy la zona de Villa Carolina y circunvecina goza de todas las ventajas de un estrato alto. Hay tantas inconsistencias en esa zona, debido a que la mayoría de viviendas aparecen como estrato tres y solo algunas bien clasificadas, en nuestro concepto, en estrato cuatro.

Lo grave es que en este caso, según nuestra percepción, la mala estratificación no se debe solo a desgreño administrativo sino, en gran parte, a corrupción de los funcionarios que tienen a su cargo la actualización de los procesos de estratificación.

 

2.- Lotes urbanizables (no urbanizados) que clasifican como residencial o como comercial,  empresas industriales o comerciales que no aparecen en la base catastral

 

2.a) Desde el año 2008, denunciamos el lote ubicado en Calle 94, No. 51B-10, que en ese entonces aparecía como habitacional estrato tres (3), cuando el edificio de al lado era estrato seis (6)… Pero resulta que ese lote lo que tiene es una caseta para la vivienda del celador y paga predial hoy del 11 x 1.000, cuando debería estar clasificado desde el 2008 o antes, como lote urbanizable (no urbanizado) y pagar el 33 x 1.000, lo que le permite dejar de pagar $57 millones de pesos en el año 2016. Ese lote aparece registrado a nombre de Supertiendas y Droguerías Olímpica, es decir, de la familia del alcalde Alex Char.

2.b) Al frente del lote del punto anterior, se construyó el edifico, Burs, 51B (hotel MOVICH), que cuenta con un hotel, oficinas comerciales y un supermercado Carulla, cuyo costo debe superar los $50.000 millones de pesos… En el catastro NO aparecen registrados sino los lotes, es decir, pagan el predial como lote urbanizable (no urbanizado), pero con un avalúo de $335 millones que paga un predial de $11.1 millones(335 X 33/1.000), cuando el edificio debería pagar, suponiendo un avalúo de $50.000 millones, la suma de $575 millones (50.000 X 11.5/1.000). A menos que se hagan los desenglobes correspondientes a cada propiedad resultante.

2.c) En la calle 30, No. 4b 50 y 4b 120, aparece un lote a nombre de Char Hermanos Ltda., el cual, como se puede apreciar por la dirección, está partido en dos. El que tiene 1.420 metros, lo clasificaron como urbanizable (no urbanizado) y paga el 33 x 1.000; el otro lote que tiene 115.000 metros cuadrados, lo clasificaron como comercial a sabiendas de que no existe ningún tipo de actividad comercial en ese lote (aparentan que funciona un parqueadero), para pagar el 11.5 x 1.000 X $38.084 = $438 millones, cuando deberían pagar  33 x 1.000 x $38.084 =$1.257 millones, como le correspondería. Eso significa una elusión tributaria para el año 2016, de $819 millones de pesos.  En estos últimos ocho años, Barranquilla ha dejado de recibir de ese lote aproximadamente $6.000 millones por predial + valorización.

2.d) En la carrera 53 con calle 82, se encuentra una supertienda Olímpica en toda la esquina, a través del tiempo compraron  las casas vecinas tanto de la carrera 53 como de la calle 82. Esta supertienda no aparece registrada en la base de datos, al igual que otras supertiendas: la de la Vía 40 con calle 84, la de Miramar y los almacenes SAO.

 

Como este caso hay varios,  por ejemplo la empresa Argos, dueña de la tierra,  no aparece registrada. Aparecen Monómeros y otras empresas vecinas de Argos, pero ella no.

 

Otro caso es el de la franquicia de FRYDAYS, en  calle 82, No. 53 -35, que aparece a nombre de Inversiones y Construcciones DEL LITORAL, registrado como residencial estrato 6, con un avalúo de $1.128 millones, cuando ese avalúo  debe estar por encima de los $5.000 millones, lo que daría un Predial a pagar de $57.5 millones de pesos (11.5x1000x5.000). Carulla de la calle 86 con carrera 64C,  no aparece registrado en la base de datos.

 

Es bueno aclarar que muchos negocios alquilan el lote, construyen y pagan un arriendo por un tiempo contratado y la propiedad sigue en cabeza del dueño del lote, que es quién debe pagar los impuestos correspondientes y clasificar el lote como comercial y no residencial. Son varios los casos, que hoy se dan. Ejemplo de uno de ellos, es la construcción que hacen los Janna en Buenavista. Ese lote es de la Dirección Nacional de Estupefacientes (DNE).

 

Los avalúos de las tiendas Olímpica no reflejan la realidad de cada uno de los negocios: el de la Carrera 46 con calle 82, $2.556 millones; el de la calle 76 con carrera 49 C y 49 B, con 2,806 metros construidos, tiene un avalúo de $69 millones de pesos, cuando su valor comercial debe estar cerca de $10.000 millones. La Olímpica de la calle 98 No. 55-26, aparece como residencial estrato seis (6), con 176 metros de construcción y un avalúo de $425.4  millones, pero comercialmente ese avalúo no puede ser inferior a $5.000 millones de pesos.  La  Olímpica de la calle 84 No. 67- 41, con un área de 1.557 metros cuadrados, tiene un avalúo de $1.327 millones, cuando debería ser, como mínimo, de $6.000 millones. La  Olímpica de la calle 68 con carrera 32, tiene un avalúo de $2.163, con un área de 1.514 metros cuadrados de construcción. La Supertienda de la calle 53 No. 46-182, tiene un avalúo de $135 millones, registran otra Supertienda Olímpica en la calle 53 No 46-192, en $7.290 millones, que suponemos sea el almacén SAO de la 53, con un avalúo de $7.425 millones, pero anotando que SAO de la 53, es más grande que el Éxito de la 90, que tiene un avalúo de $91.627 millones, o sea, ¿cuál debería ser el avalúo de los almacenes SAO de la 53 y el SAO de la 93? En un cálculo rápido, se puede decir que en vez de pagar $83.8 millones por Predial, deberían pagar $1.054 millones, lo que significa para el Distrito dejar de recibir unos $970 millones por cada SAO.

 

Un caso que debemos conocer todos, es lo que paga la empresa Argos (antigua Cementos del Caribe) que son los mayores dueños de tierra en Barranquilla y Puerto Colombia.  Al  consultar la base de datos del Predial no aparece la empresa Argos. Se encuentra a Monómeros, Cartón de Colombia, Rodolfo Steckerl, Lloreda Grasas, Vopak y Dupont. Sería interesante saber cuánto pagó esa empresa por predial y cuánto pagó por valorización 1 y 2.

 

En el caso de la Valorización también hay inconsistencias que deben revisarse, pues, cuando hicimos una investigación encontramos que empresas que pagaron  predial, no aparecían en el listado de valorización

 

La descripción anterior es solo una muestra de lo que sucede con el predial por la falta de control del Distrito. Pero también muestra la falta de honradez de empresarios, comerciantes y personas naturales, que prefieren quedarse callados ante semejante error, para pagar un monto menor a lo que legalmente le corresponde. Es la actitud de los ricos y poderosos de la ciudad y del país, no les gusta pagar  impuestos. No se les olvide que en materia predial, usted puede autoevaluarse.

 

Pena les debería dar,  quienes siendo del estrato seis (6), paguen impuestos y servicios públicos domiciliarios como estratos cinco o cuatro  o tres, y peor aún, quienes teniendo un negocio comercial aparecen como residencial y con un avalúo bajo, o aquellos que tienen lotes urbanizables (no urbanizados) que los disfrazan como comerciales o residenciales, sin que exista absolutamente nada, e igualmente aquellos que sabiendo que construyeron un edificio o una vivienda en el lote o un local comercial, sigan pagando el predial como si fuera un lote y no por el valor real de la propiedad que construyeron.

 

Solo cuando los barranquilleros tengamos seguridad de que la base de datos del predial, como de valorización y la del impuesto de industria y comercio fue corregida,  y no exista control político por un solo partido o una sola familia, podremos aceptar y permitir que el Distrito maneje la base de datos catastral. Si hoy  se presentan todo este tipo de irregularidades, ¿cómo será cuando la manejen directamente  sin control alguno la familia Char y sus amigotes?

 

Por último, el Distrito debería obligar  a cada propietario a que mantenga su nomenclatura bien visible al frente de su vivienda o negocio, porque esa es otra perla, las Supertiendas Olímpicas, como los grandes Centros Comerciales, no tienen nomenclatura visible.

 

Detrimento patrimonial

POSIBLE DETRIMENTO PATRIMONIAL, AL  APLICAR  MAL LA TARIFA DEL PREDIAL DEL 2014 Y 2015, GENERO INCREMENTOS  EN PREDIAL 2016, QUE OSCILAN ENTRE EL 5% AL 52%.

 

La Administración distrital no ha podido explicar cuál fue la causa del incremento en el predial para muchos  contribuyentes. Una fútil explicación dada a los contribuyentes en la Oficina de Ingresos, es “que al avalúo de su vivienda la multiplicaron por la tarifa vigente para ese estrato”.

 

Hay contribuyentes a los que se les ha incrementado el pago del predial con relación al año 2015, en un 44%.

 

Al respecto el director de la Oficina de Impuestos dijo: “El predial del 2016, se incrementó por lo menos en un 23.7%, porque la ciudad se ha valorizado y vive una situación boyante”… Por su parte el alcalde Char dijo: “Barranquilla es un empresa y todos tenemos que aportar”. Y el concejal, Luis Zapata, agregó: “El aumento es consecuencia de la actualización catastral”, al tiempo que asegura que las tarifas no han subido, “son las mismas de los últimos ocho (8) años”.

 

Las declaraciones del alcalde, del director de la Oficina de Impuestos y del concejal, coinciden en que el aumento del predial es producto de un nuevo avalúo catastral.

 

Estas tres respuestas no  concuerdan con la realidad. El aumento en los avalúos catastrales está determinado por el documento Conpes  No. 3852, del 21 de diciembre de 2015, ratificado por el decreto del DNP, que determinaron que el aumento en los avalúos no podía ser superior al 3%. Si usted con su recibo en la mano compara los avalúos, el resultado debe ser un incremento máximo del 3%.

 

Para calcular el valor del Predial a pagar, usted multiplica el avalúo por la tarifa del estrato que le corresponde, o del negocio o establecimiento que tenga. Ejemplo: si usted tiene un avalúo de $520.9 millones, y es de estrato cinco (5), usted multiplica $520 x 9.7 x.1000 = $5’053.000.

 

Para entender lo que sucedió en el año 2015, con el pago del predial,  analizaremos el caso del ejemplo anterior:

 

A  ese hipotético contribuyente su avalúo el año pasado fue de $505.7 millones de pesos. Como era estrato cinco, deberían aplicarle la tarifa del 9.7 x 1.000, pero en forma extraña y sin explicación alguna a ese usuario le facturaron $4’809.000, que corresponde a  una tarifa del 9.5 x 1.000, cuando tenían que facturarle $4’905.290, lo que le significo un menor impuesto predial en el 2015, de $ 96.290 pesos.

 

¿Qué paso en el predial del 2016? Este año le aumentaron el predial en un 3%, quedando su avalúo en $520.9 millones. A ese avalúo le aplicaron la tarifa estrato cinco 9.7x1.000x520.9.=$5’053.000. Al comparar ese valor con el  que pagó el año pasado, $5’053.000/4’809.000 = 5%, ese fue su incremento.

 

Otro ejemplo es el registro catastral 01-03-0975-0025-901, de la C72, 71ª-90, Apto 403A, que aparece a nombre de Alejandro Char y Cía. Ltda., cuyo avalúo en el año 2015, fue de $93’132.000, ubicado como estrato tres (3), cuya tarifa es del 7x1.000. A ese predio le facturaron en el 2015, la suma de $482.000 pesos, que al dividirlo por el avalúo, da una tarifa del 5.2%, cercana a la del estrato dos (2), que es 5.6 x 1.000. Si le hubieran facturado por la tarifa de su estrato, que es el 7x1.000, le hubiera correspondido pagar $651.924 pesos, lo que  significó una perdida para el Distrito de $169.924 pesos.

 

¿Qué paso con el predial del 2016? Le incrementaron el avalúo en el 3%, quedando en $95’925.960, multiplicado por 7 x1.000 =$671.482 pesos.  A este contribuyente, el impuesto Predial se le incremento en un 39.3%, producto de dividir $671.482/$482.000.

 

Casos similares a los anteriores encontramos en la información suministrada del Distrito, donde se presentan incrementos del 24%, 30%, 39% y hasta el 52%, producto de no aplicar la tarifa correspondiente a cada estrato en los años 2014 y 2015, con posibilidades de que el error venga desde el año 2013.

 

El concejal Zapata fue tajante: “La tarifa, que es la que fija el concejo, no ha variado desde el 30 de diciembre de 2008.

 

De acuerdo  con los abogados consultados por las veedurías Cívicos en Acción, podríamos estar frente a un delito de enriquecimiento a terceros, tanto en el caso de los prediales, que no corresponden a la realidad, como el error cometido al no cobrarles a los contribuyentes de acuerdo a la tarifa vigente, definida en el estatuto tributario desde diciembre 30 del 2008. Ese delito es conocido como DETRIMENTO PATRIMONIAL.

 

¿QUIÉN  RESPONDE POR LO QUE DEJAMOS DE COBRAR EN  PREDIAL Y LA CONTRIBUCIÓN  DE VALORIZACIÓN?